皆さんはマンションを購入するとき何を基準に選んでいますか。立地環境、間取、外観や内観のデザインなど様々なポイントがあると思いますが、マンションに潜むリスクについても検討すべきだと思います。

　マンションは、管理費・修繕積立金・駐車場料金等の固定費が必要です。毎月支払う必要があるので安いに越したことはありませんが、安くできるものと安くするべきでないものがあります。管理費は安くする方法を検討すべき項目ですが、修繕積立金は安易に安くするべきでない項目です。

　管理費は、無駄に広くて豪華な共用部分のせいで高くなるケースもありますが、管理会社を変更したり一部自主管理にすることで安くなるケースもあります。しかし修繕積立金は逆に安すぎると将来建物を維持できなくなる可能性があります。最近のマンションは必ず長期修繕計画に基づき、積立金不足とならないように、修繕積立金の値上げのタイミングが予定されています。あくまで予定の話なので、積立金を値上げするには管理組合の話し合いが必要です。話し合いがまとまらず、値上げのタイミングが遅れてしまうマンションも少なくありません。

　駐車場もリスク要因となります。最近は1台分は無料となるマンションもありますが、基本的に駐車場料金は管理費や修繕積立金に充当されるものです。自走式駐車場でもアスファルト舗装の補修やラインの引き直し等が発生するのでメンテナンスフリーではありません。ましてや機械式立体駐車場の場合は高額な維持管理費用だけでなく、将来は建替え若しくは撤去まで考える必要があります。住民の高齢化によってクルマを必要としない世帯が増えたり、将来クルマ自体がなくなる社会へ変化したり、駐車場が無駄な共用部分となる可能性もあります。

　そして一番の問題は、万が一、構造欠陥が見つかった場合の責任の所在です。マンションは売主、設計・施工業者、販売会社など複数の事業者が絡んでいます。不幸にも構造欠陥が見つかるマンションは、数は少ないですが後を絶ちません。しかも事業者に欠陥の責任を認めさせるまでには、住民側の独自調査や裁判などが必要となります。今月初めニュースになった福岡県のマンションの場合は、事業者が欠陥を認めるまで25年かかったようです。

　逆にマンション住民が加害者となる可能性もあります。今年2月にマンションの敷地斜面が崩れ犠牲者が出た事故は記憶に新しいところです。傾斜地にあるマンションは下関市内にもいくつかあります。分譲時に今回の様な事故を想定して防止策を講じているケースは少ないようです。敷地斜面に関しては管理会社の日常点検業務には含まれていないでしょうから、これから莫大な費用がかかる対策を住民負担で行うかどうか管理組合の話し合いは紛糾するかもしれません。

　マンションは区分所有という変則的な権利形態を持ちます。一戸建て住宅と違い隣近所の付き合いが少なくて良いと言われることがありますが、むしろ一戸建て住宅以上に住民の団結を求められるのがマンションなのです。運が良ければこんな心配する必要はないかもしれませんが、それほど楽天的でない方は検討基準を見直した方が良いかもしれません。　　　　　　R.02.05.28